Thế hệ Millennials & Gen Z có nên vay thế chấp 50 năm không?

Vay thế chấp 50 năm đang được nhắc đến ngày càng nhiều như một giải pháp giúp thế hệ Millennials và Gen Z dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao và lãi suất duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, trên thực tế, đây không phải là một giải pháp “ngon ăn” như nhiều người tưởng. Nếu không hiểu rõ bản chất, vay thế chấp 50 năm có thể trở thành một cái bẫy tài chính kéo dài cả đời.

Bản chất của vay thế chấp 50 năm là gì?

Về nguyên lý, vay thế chấp 50 năm giống hệt vay 30 năm, chỉ khác là thời gian trả nợ kéo dài hơn. Điều này giúp khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn, nhưng đổi lại là tổng tiền lãi phải trả cho ngân hàng cao hơn rất nhiều.

Ngân hàng luôn áp dụng cơ chế “dồn lãi vào đầu kỳ”, nghĩa là trong những năm đầu, phần lớn tiền bạn trả là tiền lãi chứ không phải tiền gốc.

Ví dụ thực tế để thấy rõ vấn đề

Giả sử bạn vay 360.000 USD để mua nhà. Với khoản trả khoảng 2.000 USD mỗi tháng, trong giai đoạn đầu:

• Chỉ khoảng 400 USD là trả vào tiền gốc.
• Khoảng 1.600 USD là tiền lãi cho ngân hàng.

Trong suốt gần 10 năm đầu, bạn gần như chỉ đang “trả tiền thuê nhà cho chính ngân hàng”. Giá trị căn nhà bạn sở hữu tăng cực kỳ chậm.

Với vay thế chấp 50 năm, tình trạng này còn tệ hơn rất nhiều vì giai đoạn trả lãi bị kéo dài thêm 20 năm.

Cái bẫy lớn nhất: xây dựng tài sản ròng cực chậm

Rủi ro lớn nhất của vay thế chấp dài hạn là tốc độ tích lũy tài sản ròng gần như bằng không. Nếu bạn bán nhà sau 10–15 năm, rất có thể số tiền gốc trả được chỉ chiếm một phần rất nhỏ so với giá mua ban đầu.

Trừ khi giá nhà tăng phi mã, còn không bạn gần như không có lợi nhuận thật sự.

Khi nào vay thế chấp 50 năm có thể chấp nhận được?

Trong một số trường hợp hiếm, vay thế chấp 50 năm có thể là chiến lược tạm thời:

• Dùng để “vào được thị trường nhà ở”.
• Có kế hoạch tái cấp vốn sau 3–5 năm.
• Dự đoán thu nhập sẽ tăng mạnh trong tương lai.

Tức là xem nó như “bước đệm”, chứ không phải phương án dài hạn.

So sánh với vay 15 năm và 30 năm

Về mặt tài chính thuần túy:

• Vay 15 năm: tổng lãi thấp nhất, tích lũy tài sản nhanh nhất.
• Vay 30 năm: cân bằng giữa dòng tiền và hiệu quả tài chính.
• Vay 50 năm: tổng lãi cao nhất, tài sản tăng chậm nhất.

Vấn đề là đa số người chọn vay 50 năm không phải vì chiến lược, mà vì không đủ khả năng vay ngắn hạn hơn.

Kịch bản tệ nhất: giữ nhà đủ 50 năm

Nếu bạn thật sự giữ căn nhà trong 50 năm và không tái cấp vốn, tổng tiền lãi trả cho ngân hàng có thể vượt xa giá trị căn nhà.

Trong nhiều kịch bản, nếu dùng số tiền đó để thuê nhà và đầu tư vào thị trường tài chính, kết quả tài sản ròng còn cao hơn so với mua nhà bằng vay 50 năm.

Kết luận

Vay thế chấp 50 năm không phải là giải pháp cứu rỗi cho Millennials và Gen Z, mà chủ yếu là cách ngân hàng kéo dài dòng tiền từ người vay.

Nó chỉ có thể chấp nhận được nếu:

• Bạn có kế hoạch tái cấp vốn rõ ràng.
• Thu nhập dự kiến tăng mạnh.
• Bạn hiểu rõ mình đang hy sinh điều gì.

Nếu không, đây là một quyết định khiến bạn làm việc cả đời chỉ để trả lãi cho ngân hàng.

Tham khảo thêm các phân tích tài chính cá nhân tại chuyên mục Tài chính cá nhân của TreToday.

Nếu bạn đang tìm mua hoặc bán nhà tại Mỹ, có thể tham khảo cộng đồng rao vặt người Việt tại raovathouston.com để nắm giá thị trường thực tế.

Có thể bạn quan tâm: Thư viện Hỏi đáp tài chính & cuộc sống tại Mỹ